不労所得
僕は、一人暮らしで、退職後は家を空ける事が多くなりそうなので、福岡市内の維持費の高い自宅マンションを賃貸に出して、片田舎に引っ越し、月７万５０００円の不労所得を得る事にしたので、その実情を書いてみる。
自宅マンションの賃料
福岡市内に築１４年のマンションにを所有している。３LDKで８０m2弱のマンションだ。
坪単価、平米単価の算出方法等、業者によってまちまちだが、近隣の過去の取引歴、現在の募集物件の平均単価を出し、駅までの距離や築年数、階数等を計算式に入れる。
僕の物件は、築１４年目の物件なので、一坪の平均単価に０.９（ー０.１）をかけるといった具合だ。
分かりやすくm2で説明すると、１m2、２０００円の評価だったので８０m2弱で、１５万８０００円にすることに決めた。
経費
当然、賃料＝自分のものになる訳ではない。
初期投資も必要で、壁紙は６年経っていれば、原則、貼り替えとなる。他にも襖や障子、畳など、古い物件になると洗面台なども取り換えないと借りてが付かないらしい。僕の場合も３０万位かかる計算だ。
物件によるが、１５万程度の物件は、礼金１ヶ月、敷金２カ月を頂くことになるので、おおよそ賄える。
他には、不動産業者の管理費、税金が掛かってくる。
まず、管理費は管理登録料として、家賃の１ヶ月分、管理手数料は、マンションは月の家賃の５%、８０００円弱となる。
その他、管理費、修繕積立料、固定資産税は、貸主の負担であり、プラス税金で約２割持っていかれるらしい。
不動産業者の資料では、管理手数料、固定資産税、管理費等（合計約３万円）は必要経費として認められると書いてあるので、ざっくり計算すると不動産所得（収入ー必要経費）が１２万８０００円で、これに税金が２割として、残るのは約１０万円位か？
計算自体が合っているかどうか、来年、確定申告しないと分からないが、僕の勝手な計算では賃料の約６３%となる。
業者選び
物件によると思うが、都心から離れていれば、地場の不動産業者がいいだろうが、大手と地場の２社に依頼した方が良さそうだ。
パソコンで検索すれば、一括査定というのがあり、これに登録すると、５〜６社から連絡がある。電話攻撃にメールで見積書を送ってくるところもある。
僕の場合は、大手２社に依頼した。異動時期の転勤者を目論んで、全国展開の大手にした訳だ。
結局は、地場大手の不動産業者（依頼していない）から、依頼した大手不動産業者を通じ、借りての連絡が入った。法人契約（社宅）となりそうだ。
借りてが、地場大手の不動産業者を訪問し、地域を指定して物件を依頼したようだが、今はインターネット社会なので、どこの不動産業者に依頼してもネット上で公開している。どこに頼んでも変わらないということか？
不動産業者何人かと面接したが、やはり、見積書の説明であったり、管理面であったり、大手の方が何かと信頼性が高い。
法人契約
僕のところは、福岡市の中心部ではないが、利便性の良いところで、生活環境はすこぶる良い、将来戻ってくることも視野に入れ、法人契約にしたかった。
大手の不動産業者に依頼したのもそのためだ。
個人だと、契約書だけでは判断できないところがあり、正直、変な人に貸したくなかったといったところだ。
法人契約、つまり、社宅として借り上げて貰えば、賃料延滞ということもなく安心ということだ。
片田舎に引っ越す
自宅マンションを賃貸に出したら、僕の住む所がないので、福岡市内を離れて、少し田舎に新築の１LDKのマンションを借りることとした。
駐車場代や火災保険料など全部合わせて、月６万５０００円だ。
どうせ、全国を旅するつもりなので、３LDKに一人暮らしはもったいない。
家賃収入の差引き残額１０万円から家賃６万５０００円を引くと＋３万５０００円となる。
たった３万５０００円と思うだろうが、持っているマンションは、長期修繕積立金、管理費、固定資産税、駐車場代で約月４万円かかっている。
寝ていても留守にしてても持家に月４万円の維持費がかかるということだ。
福岡市内のマンションに住み続ければ毎月ー４万円、賃貸に出して引越せば＋３万５０００円、差引き７万５０００円の不労所得が入るという計算だ。
退職したんだから、通勤もない、福岡市内の利便性の良い所に月４万円もかけて住む理由はない。
ご夫婦のみの世帯であれば、メディアなどでたびたび紹介されているような本当の田舎暮らし（家賃１〜２万の一戸建て）という選択肢もあるだろう。
しかし、そこで何をするか、何をしたいかが問題だが、生活環境を変えると、生活が全て変わる、人生が変わる（変える）と言ってもいい。
引退後、漫然と変化のない生活を送っている方は、一考の価値があるのではないだろうか。
